3分钟带你全面了解美国房产投资税务知识!

2019-05-20 17:33:57
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何谓外国人

停留天数的计算

持绿卡者,从进入美国那一刻,便已成为美国纳税人;归化的美籍公民,必定是当然的美国纳税人,在税务上被统称为定居外国人(Resident Alien),与一般美国纳税人完全相同。

未踏足美国的外国人,当然保留外国人(NonResident Alien)身份,但在美国只是暂时居住的外国人,只要在美国停留的时间达到183天,也有可能变成美国纳税人,也可能在税务上成为ResidentAlien,要像美国人一般,为全世界的收入报税。

时限及计算方法如下:

假如外国人一年内居住在美国183天或以上,即使没有永久居民身分,也被视为税务上的美国纳税人。其二,假如今年居住在美国31天或以上,而过去三年也曾在美居住,便要将今年居住的时间,加上去年居住时间的三分之一,再加前年居美时间的六分之一,若总数达183天,便自动成为美国纳税人。

特例情况

几种特例情况,不被计算在居美时间内:由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年、加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船只船员在美停留等。

外国人的免税好处

外国人免资本利得税

假如在税务上符合外国人(Non Resident Alien)身分,在美国赚取的联邦公债利息、银行利息及买卖股票或共同基金赚取的资本利得收入(Capital Gain),完全免付任何美国税,银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税(Withholding Tax)。

外国人W-8BEN

外国人由于没有社会安全卡号码,在美国银行或股票经纪行开设帐户时,须填写W-8BEN表,以证明其外国人身分,可以免银行利息、股票利得税等。这份W-8BEN表格的有效期是三年,三年后须再填,否则银行将扣除预缴税。

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持外国身分的父母,如果与美国公民或居民的子女,联名开银行或股票账户,子女没有资格填写W-8BEN表格,该账户就不能享受外国人免预缴税和免收入税的好处了。

外国人房产收入税

外国人可以在美国自由购买出租房地产,但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入,需要缴付收入税,情况与一般美国纳税人相同。

外国人申报收入税,税率与美国人一样,根据新的税法,外国人不能享用标准减免额的优惠:

标准减免额(Standard Deduction),美国单身纳税人可享受1.2万美元的标准减免,已婚家庭共同报税享有2.4万美元标准减免。可是,外国人不能使用任何标准减免。

因此,外国人虽然收入税率与美国人相同,实际的税金比美国纳税人稍高。

外国人卖房时的收入税

外国人投资房地产税例Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980(简称FIRPTA)规定,外国人在卖屋时的增值收入视为普通收入(Ordinary Income),要按税率计算税金。

外国人也面对预缴税(withholding tax)的问题,税例上规定,假如卖屋者是外国人,而该物业不是自住和售价超过三十万元,买家或Escrow(交易第三方公证公司)有责任,要在卖屋款项上扣除预缴税,然后交入国税局。扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值,也不论资金增值多少,都要扣除预缴税。

除了联邦国税局扣税的要求外,州政府也有可能规定要扣除预缴税。在加州税局规定,要扣起售价的百分之3.3%,亦是买家和Escrow(交易第三方公证公司)的责任。

这两者都是预缴税,假如真正的税款比预缴金额低,当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。需要提醒的是卖房屋主提前向国税局申请税号,报税后可以较快拿到退回的税款。

外国人遗产税和赠与税

美国人遗产税和赠与税

每个美国的居民及公民,都有一个遗产免税额,若遗产市值不超过该金额,就完全没有遗产税。

目前,遗产免税额是每人1140万美元。这个遗产免税额全部可以在生前预先赠予,即将自己的资产送给他人,只要在免税额以内,即可免付赠与税。此外,每人每年可以另外赠送任何一个人1.5万美元,同样免付赠与税。

外国人遗产税和赠与税

外国人如果在美国有房产,逝世后的遗产税如何计算?除了在美国的银行存款不计算外,其他在美国股票经纪行户口中的股票、债券、甚至房地产,都算遗产。外国人在美国的遗产,只有6万美元免税额,所以可能会有相当重的遗产税。

外国人把这些将来被算为遗产的资产,作生前赠予又如何呢?外国人亦有每人每年1.5万美元免赠与税的条例,可是他们仅有6万美元遗产免税额,且不能在生前预先赠予。所以外国人将在美国的资产作赠予是有困难的。

外国人房产免税赠与子女方法

外国人将在美国的房产免税赠送给子女,可以先成立公司,将房地产放入公司,然后将公司股票作赠予,因为股票是属于Intangible无形资产,没有Gift赠与税。

生前信托

外国人假如去世,房产要通过法庭认证(Probate)的过程,才能由受益人继承,除非该外国人在生前已经成立生前信托。换句话说,外国人假如在美国用个人的身份投资房地产,如果由律师设立生前信托,可以避免将来的法庭认证。

外国人购买房产如何合理避税?

1.为什么要申请税号,税号有什么用?

税号是每年报个人所得税(income tax)必须要有的一个号码。美国当地居民是以他们的社安号作为税号。外国人则可以向国税局(IRS)申请税号。

2.申请税号需要什么材料?

申请税号需要向会计师提供护照原件(包括护照页,美国签证页(VISA)及入境日期如有),申请人中国邮寄地址及邮编。 申请人如果不能与会计师直接见面认证护照,可以通过视频认证。然后将护照复印件及相关材料email给会计师,会计师准备好表格由客户签字后寄给IRS( 国税局)。

3. 房产在夫妻双方名下,夫妻双方均不是美国居民,怎么报税?

因为外国人在美国报税,夫妻必须分着报,不能合报。所以房产在夫妻名下,有两种方式可以:第一种是把房租收入和相关费用平分。因为房产共同拥有,夫妻每人都报税第二种是夫妻选择一人报税。把房租收入和相关费用都放在一个报税人的名下,另一方不用报税。

4.美国的个人所得税税率是多少?

美国的个人所得税税率是根据收入的多少以及婚姻状况来划分等级的。2018年是美国税改的第一年。具体税率请见下表。

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5.银行开户的费用,签证的费用,可以减税吗?

可以,只要是与你出租房有关的费用,都可以减税的。

房屋保险支出,经纪人的出租佣金,管理费用支出,房屋维修,房地产税,贷款利息,房产的折旧,等等与出租房产有关的个项费用都可以减税。

6.坐飞机去 美国买卖房产,交通费用可以减税吗?

到美国买卖房产,交通费用是可以减税的,但要看具体的行程。如果来美10天,只有两天是与房产有关的,那要按比率算出买卖房产的具体费用,用来减税。

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